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項目分析報告,就是做這個項目需要什么東西,比如說開發(fā)環(huán)境,開發(fā)語言,還有你的開發(fā)流程等等,這個需求分析和你的這個項目緊密地聯(lián)系,項目的制作取決于這個需求分析。下面是小編為大家整理的一份南京國際商場項目分析報告,需要的朋友可以一起看看。

一、項目建設(shè)進(jìn)度情況分析

南京國際商城項目工程施工包括前后兩期,項目總建設(shè)期為5.5年,合計66個月,工期從2001年11月開始,至2007年5月底結(jié)束。其中一期工程為南北塔樓以及裙樓建設(shè),總建筑面積為213,617平方米,工期預(yù)計為36個月,2001年11月動工至2004年10月結(jié)束;其中一期工程靜態(tài)投資為119046萬元。

(1)一期工程投資情況如下:

A.土地費用:16800萬元

B.工程費用:79569萬元

C.其他費用:17008萬元

D.不可預(yù)見費(5%):5669萬元

E.總投資:119046萬元(折合單位成本5573元/㎡)

需要說明的是,在預(yù)計南京國際商城項目投資時考慮的是靜態(tài)因素,不考慮時間對投入的影響以及建筑原材料價格的可能變化。

(1)南京國際集團(tuán)的資金投入計劃

公司自籌資金及工程總包單位融資,完成進(jìn)度至裙樓結(jié)構(gòu)四層頂,約1.5億元;

以項目在建工程抵押形式向銀行申請建設(shè)資金貸款約2億元;

工程進(jìn)度至±0時開始預(yù)售,以建設(shè)期銷售回籠資金(依據(jù)美聯(lián)物業(yè)銷售計劃及綜合市場各種潛在因素)約為6億元;

資金缺口部分或采用公司股東擴(kuò)股增資或引進(jìn)戰(zhàn)略投資者或其他投資者籌措資金。

(2)一期工程建成后收益預(yù)測

南京國際商城項目自進(jìn)入正負(fù)零時期,開始進(jìn)行相關(guān)樓盤的預(yù)租、預(yù)售,這就意味著項目啟動后便會有現(xiàn)金流入。

(3)實施銷售依據(jù)

南京國際商城各功能部分的出租、出售價格的取值參照南京市目前同類物業(yè)出售、出租水準(zhǔn)而定;出租率的取定:基本上按照第一、第二年以70-80%的比例,正常經(jīng)營年按90%的比例取定;商場、公寓式酒店按照建設(shè)期第二年預(yù)售50%、第三年預(yù)售30%、經(jīng)營期第一年銷售20%的比例,而住宅分別按照30%、50%、20%的比例出售;各種稅費按國家標(biāo)準(zhǔn)計取;折舊年限取土地費用為50年,前期及配套費用、業(yè)主開辦費、室內(nèi)裝飾、不可預(yù)見費及建設(shè)期利息折舊年限為5年,房屋建筑折舊年限為30年,設(shè)備、安裝為10年,均采用分大類直線折舊;出租物業(yè)經(jīng)營成本按租金收入的10%計取;15%銷售商場,85%出租;100%出租辦公樓;公寓式酒店、北塔住宅均100%銷售。

為了進(jìn)一步說明南京國際商城項目的投資收益的穩(wěn)定可靠性,本分析報告以物業(yè)銷售價格、出租價格、租售比率、總投資以及商場物業(yè)出租的出租率等作為敏感性因子,對南京國際商城項目各有關(guān)收益指標(biāo)進(jìn)行了單因子敏感性分析。上述有關(guān)敏感性因子,價格因子的變化相對是敏感的,尤其是商場、辦公樓的租售價格更容易受到外界因素的影響并發(fā)生較大幅度的變動,從而影響南京國際商場的總體銷售收入、內(nèi)部收益率以及投資回收期。從南京國際商城項目有關(guān)收益指標(biāo)的敏感性測算結(jié)果看,該項目抗風(fēng)險能力相對較強(qiáng),各影響因素的變動對收益凈現(xiàn)值、內(nèi)部收益率以及投資回收期的影響并不是很明顯。即使在投資增加10%的不利情形下,一期工程竣工后連續(xù)經(jīng)營20年的稅后利潤總值有709846萬元,內(nèi)部收益率高達(dá)21%,凈現(xiàn)值為165437萬元。

二、南京國際商城項目投資收益指標(biāo)分析

根據(jù)對一期工程項目開工后23年內(nèi)收支稅利、現(xiàn)金流量以及凈現(xiàn)值的預(yù)測,南京國際商城項目一期工程未來財務(wù)指標(biāo)的狀況良好,具有較好的投資價值。一期工程從第二年開始每年都有正的利潤,除第2年稅后利潤不足5000萬元外,第3年至第23年各年稅后利潤均高于2億元,從變化趨勢看,一期工程稅后利潤從第5年開始呈現(xiàn)出逐年增長的趨勢;項目凈現(xiàn)金流量前3年由于處于投入建設(shè)期出現(xiàn)負(fù)凈現(xiàn)金流外,其它各年度均有正的凈現(xiàn)金流,其中第4年始凈現(xiàn)金流量從2.3億元逐年遞增。這些數(shù)據(jù)均反映出南京國際商城項目較好的投資收益。

通過動態(tài)財務(wù)分析預(yù)測可知項目一期工程的主要財務(wù)測算指標(biāo)如下:

投資回收期:3.64年(不含建設(shè)期)

內(nèi)部收益率:23.19%

凈現(xiàn)值:178818萬元

三、項目投資價值判斷

通過對南京國際商城項目的投資規(guī)模、收益預(yù)測、投資回收期及市場需求狀況等方面的審慎分析,不管是從長期發(fā)展看,還是從短期收益看,南京國際商城項目具有很好的投資價值。同時,從該項目的機(jī)會效應(yīng)看,已被南京市政府列為“十五”城建重點建設(shè)工程,將作為南京市地標(biāo)性建筑物,該項目也具有較好的社會投資價值,有助于提升投資者的形象與地位,具有良好的品牌效應(yīng)。

「標(biāo)簽: 項目分析報告」